Wie lange lebt ein Haus

Auch für Immobilien ist das weltliche Dasein beschränkt. Hat die Lebenserwartung von Gebäuden zugenommen? Was sind die vitalen Organe, was die lebensverlängernden Massnahmen? Ein kleiner Check-up.

„Bei Wohngebäuden geht man von einer Lebensdauer von 70 bis 100 Jahren aus.“

Renato Piffaretti, Head Real Estate Schweiz von Swiss Life Asset Managers

Kommt ein Kind heute auf die Welt, wird es laut Weltbank 71 Jahre alt, in der Schweiz sogar 83 Jahre. Noch 1960 lag die globale Lebenserwartung bei 52 Jahren. Die Steigerung um fast 20 Jahre war möglich dank der rasanten medizinischen Entwicklung und der markanten Verbesserung der globalen Ernährungs- und Hygienelage.

Das «Skelett» hält am längsten

Doch Haus ist nicht gleich Haus, verschiedene Faktoren bestimmen die tatsächliche Lebensdauer einer Immobilie. Am allerwichtigsten ist der Unterhalt. Renato Piffaretti sagt: «Bei Wohngebäuden sollte man Rückstellungen von zirka einem Prozent des Gebäudewertes machen, um sicherzustellen, dass zum Zeitpunkt einer Sanierung, also alle 30 Jahre, genügend Mittel vorhanden sind.»

Die «vitalen» Organe eines Gebäudes unterscheiden sich in ihrer Lebenserwartung: Für Küchen- und Badgeräte, Anstriche oder Bodenbeläge geht man von Unterhaltszyklen von 10 bis 15 Jahren aus, für Leitungen, Fenster oder Flachdächer von 30 Jahren und für die Grundstruktur (Beton oder Backsteine) – das eigentliche «Skelett» – von 70 bis 100 Jahren. Dieses kann zwar saniert werden, jedoch nur mit sehr viel Aufwand, und das lohnt sich in der Regel nur bei historisch wertvollen Bauten, wie man an den europäischen Altstädten unschwer beobachten kann.

Ein entscheidendes Element der nachhaltigen Bauweise sei deshalb die sogenannte Systemtrennung, sagt Renato Piffaretti: «Bauteile unterschiedlicher Lebensdauer sollten gebündelt werden. Damit sind sie einfacher zu erreichen und zu ersetzen. Beispielsweise werden Leitungen heute nicht mehr einbetoniert, sondern in offenen Schächten geführt.»

Standort mitentscheidend

«Lage, Lage, Lage» lautet ein ungeschriebenes Gesetz der Immobilien-Branche und es ist auch für die Lebensdauer ein wichtiger Faktor. Steht das Gebäude an einer attraktiven, zentralen Lage, lohnt es sich vor einer Sanierung zu prüfen, ob ein grösserer Neubau nicht ein attraktiveres, nachhaltigeres Investment wäre. Ersatzbauten werden heute auch gesellschaftlich gefordert und gefördert. Indem Siedlungen dichter gebaut werden, wird weniger Kulturland verbraucht. Ersatzbauten lassen sich auch dadurch rechtfertigen, dass heute ein Grossteil der Baumaterialen wiederaufbereitet und teilweise direkt im Neubau wieder verbaut wird.

Schliesslich beeinflusst auch die Nutzung die Lebensdauer: «Bei Industrie- oder Logistikbauten wird nur von etwa 30 bis 40 Jahren ausgegangen», sagt Renato Piffaretti von Swiss Life Asset Managers, «nicht, weil diese Gebäude schlechter halten, sondern weil man schlicht davon ausgeht, dass sie ihre Investitionen in diesen Zeitraum einspielen müssen – denn ob sie danach noch Bedürfnissen entsprechen, lässt sich schwer vorhersagen.»

«Man bekommt, wofür man bezahlt»

Bleibt zum Schluss die Frage: Hat die Lebenserwartung von Häusern ähnlich zugenommen wie die von Menschen? «Nein, im Gegenteil», meint Renato Piffaretti, «moderne Baumaterialien wie Dämmstoffe halten eher weniger lang als Stein und Holz.» Ausserdem würden heute viele Kunststoffe und chemische Verbindungen eingesetzt wie Kleber, bei denen man noch wenig über die Alterung weiss. «Hinzu kommt», so Piffaretti, «dass durch den Preisdruck Konstruktionen heute so optimiert sind, dass sie nur noch leisten können, was man jetzt gerade von ihnen erwartet.» Früher hingegen habe man noch eine hundertprozentige Reserve eingeplant. Das sei vorbei.

Sein Fazit: Bei Häusern sei es heute, wie sonst im Leben auch: «Man bekommt, wofür man bezahlt.» Es werde nicht mehr für die Ewigkeit, aber durchaus für Generationen gebaut.

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